Estudo comparativo de avaliação de imóveis pelos métodos comparativo de dados direto do mercado por inferência estatística e involutivo: estudo de caso de glebas urbanizáveis

Abstract

A engenharia de avaliações consiste de métodos normatizados para estimar o valor de um bem, ou seja, o valor provável que o mesmo seria transacionado no mercado em que está inserido, através do conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados. É empregada em uma variedade de situações, tanto no âmbito judicial como no extrajudicial. Para isso, existem quatro métodos pelo qual se pode avaliar um bem e são regidos pela Norma Brasileira 14.653, são eles: Método comparativo direto de dados de mercado (com homogeneização por fatores e com homogeneização por inferência estatística), Método involutivo, Método Evolutivo e Método da Capitalização de renda. Dentre eles, a norma recomenda, sempre que possível, dar preferência ao Método comparativo direto de dados de mercado, sabendo que a metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando. Existem casos em que terrenos muito grandes localizados em áreas urbanas não encontram amostras similares para comparação, momento em que se deve utilizar o Método Involutivo. Neste trabalho, para obtenção do valor do bem avaliando usaremos o método involutivo em duas glebas urbanizáveis já avaliadas pelo método que se recomenda prioritariamente por Norma, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM). Diante disso, tomou-se como objeto de estudo duas avaliações de imóveis de glebas com servidão administrativa de linhas de transmissão, realizados por inferência estatística, ambas na cidade de Parnaíba/PI, a primeira, uma gleba de área total de 3,0 hectares, sendo 0,312 hectares a faixa de servidão instituída em seu interior, com o valor de mercado, obtido pelo MCDDM, de 32,30 R$/m2 e a outra gleba de área total de 9,0 hectares, sendo 0,403 hectares a faixa de servidão instituída em seu interior, com o valor de mercado, também obtido pelo MCDDM, de 13,98 R$/m2. Essas glebas serão chamadas neste trabalho de gleba 1 e gleba 2, respectivamente. De posse das informações e de eventuais cenários onde não se dispõem de dados comparativos para aplicação do MCDDM, aplicou-se a determinação do valor unitário do metro quadrado das glebas a partir do método involutivo e utilizou-se os resultados para realizar uma comparação quantitativa entre os resultados obtidos pelos dois métodos. Logo, o objetivo da pesquisa é aplicar o Método involutivo aos mesmos imóveis e comparar os resultados com aqueles obtidos pelo primeiro método avaliativo. Ao final, espera-se promover uma discussão a respeito das reais diferenças percentuais entre as avaliações realizadas pelos métodos supracitados.